Mängel in der Wohnung
Foto: picjumbo.com/ VIKTOR HANACEK
Wenn die Wohnung einen Mangel hat, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Dies ist aber nur der Fall, falls die Wohnung wegen des Mangels nicht mehr den vertragsgemäßen Zustand hat oder aber der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Für die Zeit des Mangels kann dann die Miete gemindert werden.
Miete nur bei erheblichem Mangel mindern
Der Mieter sollte darauf achten, dass er die Miete nur wegen eines erheblichen Mangels mindert, ansonsten könnte es möglich sein, dass bei einer nicht gerechtfertigten Mietminderung der Vermieter berechtigt ist zu kündigen. Auch darf der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht haben. Dabei spielt es jedoch keine Rolle, ob der Mangel durch einen Dritten verursacht worden ist. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Zur Berechnung der Mietminderung wird die Bruttomiete herangezogen. Das ist die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten.
Zahlung der Miete unter Vorbehalt
Wenn der Mieter kein Risiko bei der Mietminderung eingehen will, kann er die Miete auch unter Vorbehalt zahlen. Falls beispielsweise in einem Prozess noch geklärt werden muss, ob der Mieter den Mangel zu vertreten hat, kann im Falle eines positiven Urteils für den Mieter, dieser die unter Vorbehalt gezahlten Mieten zurückverlangen oder aber mit der künftigen Miete verrechnen.
Mieter muss Mangel beweisen
Der Mieter muss den Mangel im Zweifel beweisen. Dies ist besonders schwer bei Störungen durch Lärm. Ein Lärmprotoll reicht oft nicht aus, weil es an einer konkreten Messung fehlt, und eine 24 Stundenmessung bei immer wieder auftretendem Lärm zu unterschiedlichen Zeiten, wird man kaum einen Gutachter durchführen. Ein großer Streitpunkt ist auch immer wieder Schimmel in der Wohnung. Nicht immer ist feststellbar, ob der Schimmel z.B. baubedingt vorhanden ist, oder ob es auf das Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist.
Anzeige des Mangels
Eine Minderung ist nur dann möglich, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigt. Es ist ohnehin sinnvoll einen Mangel anzuzeigen, weil der Mieter für einen nicht angezeigten Mangel aus dem sich noch weitere Schäden ergeben, haftet. Der Mieter muss dem Vermieter eine angemessene Frist zu Beseitigung des Mangels setzen, welche Frist angemessen ist, hängt vom Mangel ab.
Höhe der Minderung
Die Höhe der Mietminderung ist nicht immer einfach festzustellen. Die Gerichte sind dort an keine Tabellen gebunden, sie dienen allenfalls als Orientierung. Ist beispielsweise ein Zimmer in der Wohnung wegen starkem Schimmelbefall nicht mehr nutzbar und besteht auch ein Minderungsrecht, kann die Miete um den Anteil der Quadratmeter dieses Zimmers prozentual gekürzt werden.